Los bancos preparan una guerra hipotecaria para la bajada de tipos.

En el primer semestre del año se superó la barrera de las 150.000 firmas de hipotecas sobre viviendas en España, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Si bien se trata de una cifra que pone de manifiesto que la firma de hipotecas y, en consecuencia, la demanda de compra sigue siendo fuerte en nuestro país, se confirma que el boom de las hipotecas vivido en los últimos dos años ha terminado.

De hecho, desde principios de 2023 el mercado hipotecario ya empezó a dar señales de moderación, aunque el descenso detectado hasta hoy se ha dado de forma muy paulatina. La subida de los tipos de interés por parte del BCE y el incremento del euríbor, que ha llegado a superar el 4%, han sido los principales factores que han llevado a esta moderación. El año empieza con un ascenso, tal y como vemos a continuación.

Evolución de las hipotecas en España en marzo

Los datos de hipotecas correspondientes al pasado mes de enero dados a conocer hoy por el INE, reflejan un ascenso mensual de 32,9% y una caída interanual del -10,3%. En enero se han concedido 33.128 hipotecas en total.

“El descenso en la comparativa con enero de 2023 es muy abultado, debido a que en ese periodo se cerraron 37.435 préstamos hipotecarios, lo que supuso la cifra más alta de todo el año pasado. A partir de ese momento la actividad hipotecaria fue moderándose lastrada por las intensas subidas de tipos de interés que fueron reflejándose en las ofertas bancarias. Sin embargo, este ascenso mensual del 32,9%, pone de manifiesto que las entidades financieras ya descuentan rebajas de tipos de interés por parte del BCE a mediados de año y comienzan el 2024 con una nueva estrategia de adaptación a la posible desescalada para reimpulsar la concesión hipotecaria”, comenta María Matos, directora de Estudios de Fotocasa.

Las entidades financieras ya descuentan rebajas de tipos por parte del BCE a mediados de año y comienzan el 2024 con una nueva estrategia hipotecaria, asegura Matos.

Casi 4 de cada 10 compraventas se hacen si pedir una hipoteca

“En enero se han concedido 33.128 hipotecas, un -39% menos que las compras de vivienda que se han registrado en enero (54.346). En los últimos meses se ha dejado entrever una bifurcación entre el ritmo de compra y el de solicitud de hipoteca. Mientras que las operaciones de compra y venta parecen resistir por el cambio en el perfil del comprador, la firma de hipotecas se está viendo más afectada por el nuevo precio del dinero. Esto se debe a que aproximadamente el 40% de los compradores están explorando nuevas modalidades de adquisición de vivienda y prescinden de la necesidad de créditos hipotecarios. En consecuencia, nos encontramos en un cambio de ciclo hipotecario que se ajusta al nuevo contexto de tipos”, asegura la portavoz.

“Uno de los cambios más significativos que ha traído esta nueva política monetaria es la reducción de la demanda de vivienda del perfil habitual del comprador. Desciende quien se hipoteca para comprar una vivienda y quién lo hace solicita un crédito mucho menor. Además, ahora se detecta un aumento de una figura con alta solvencia económica, con conocimiento en el sector inmobiliario y un alza de la demanda extranjera. Este nuevo perfil de comprador necesita menos ayuda financiera que el español medio porque cuenta con un poder adquisitivo mayor. De hecho, desde Fotocasa Research ya se ha detectado un incremento de cinco puntos porcentuales del comprador que no necesita financiación bancaria y que se sirve de ayuda familiar y/o ahorros. Este nuevo demandante comienza a asentarse atraído por el valor refugio del ladrillo en nuestro país que frente a momentos de incertidumbre financiera busca invertir para sobrellevar la posible recesión económica”, comenta la portavoz del portal.

En 2024 se prevé una nueva guerra hipotecaria entre las entidades financieras para conseguir el mayor número de ventas posible.

“Probablemente el año se diferenciará entre dos etapas marcadas, la de antes de que los tipos de interés bajen y la de después. Si las previsiones de desescalada en los tipos por parte del BCE se confirman y comienzan antes de verano, volveremos a ver como el acceso a la vivienda mejora al rebajarse las condiciones de acceso al crédito hipotecario y cómo la demanda que se mantenía a la espera, volverá al mercado con fuerza», asegura María Matos.

«2024 será un año que irá de menos a más y en el que volveremos a ver cómo el mercado es sobreestimulado por la lucha hipotecaria que librarán los bancos. Hasta ese momento la concesión de hipotecas se mantendrá estable en volumen por el aliciente del comportamiento del Euríbor, aunque en la comparativa interanual continuará a la baja. Se prevé una nueva guerra hipotecaria entre las entidades financieras para conseguir el mayor número de ventas posible, así como la vuelta de las hipotecas fijas al escaparate bancario. Aun así, veremos cómo las firmas hipotecarias experimentarán una desaceleración más pronunciada en comparación con las transacciones de compraventa porque el perfil inversor seguirá teniendo gran peso en el mercado”, concluye la directora de Estudios.

Evolución del Euríbor

En abril de 2022 el Euríbor volvió a valores positivos hasta llegar en 2023 a máximos no registrados desde 2008, a raíz de la subida de tipos del BCE, algo que ha hecho que el mercado financiero haya cambiado por completo en los últimos meses.

Sin embargo, a finales de año y hasta hoy he empezado a descender. De hecho, el euríbor cerró el pasado mes de febrero con una media del 3,671%, y se prevé que siga bajando en los próximos meses.

Precio de la vivienda en venta en España

Además de la subida de tipos de interés y del récord alcanzado por el Euríbor en 2023, debemos tener presente que el precio medio de la compraventa de viviendas también ha incrementado notablemente a lo largo de 2023 y ha empezado 2024 con nuevas subidas.

El pasado mes de febrero se situó en 2.234 euros/m2, de acuerdo con los últimos datos del Índice Inmobiliario Fotocasa. Con estos datos, un piso de 80m2 cuesta, de media, 178.720 euros.

Evolución de las hipotecas en España en 2023

Como ya hemos mencionado, en los últimos meses el mercado hipotecario español ha dado un giro de 180 grados, debido a la subida de tipos y, en consecuencia, a la del Euríbor.

Las cifras que hemos visto ponen de manifiesto que la ralentización del mercado es una realidad, y que por lo tanto la firma de hipotecas retorna a niveles de normalidad previos a la pandemia, aunque de forma paulatina. En julio se registró el sexto descenso oficial, que se ha mantenido en agosto.

También es importante mencionar que ha incrementado el porcentaje de compradores que no necesita hipoteca: 3 de cada 10 españoles no necesitan financiación a la hora de comprar su vivienda, según un estudio de Fotocasa.